房企们能否成为长租公寓的“解药”？
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除了租金之外，房企还通过增值服务挖掘消费潜能，譬如万科旗下的泊寓一些房间是没有洗衣机的，只能去公共洗衣机花钱洗衣。 这么来看，房企的长租公寓与其他长租公寓堪称两个物种。 杀出重围走向何处？ 尽管看好长租公寓的房企不少，然而真正舍得下血本的却不多。 据中研网数据显示，截至 2019 年，TOP30 房企中逾 6 成公司涉足长租公寓，其中万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓新增规模占 TOP10 房企长租公寓新增规模比例近 6 成。 简而言之，万科与龙湖走在行业的前列。 公开资料显示，泊寓累计进入 33 个城市，开业房间数超 13 万，在租客户超 15 万人，整体出租率 94%，续租率 55%，累计服务 40 万客户，上半年营收 10.5 亿元；冠寓开业房间数约 7.9 万间，整体毛利率在 32%~35%，出租率达到 88.6%。 此背景下，房企要在赛道上更进一步，仍有两大挑战无法忽视。 一方面，长期盈利模式仍不明朗。长租公寓土地成本高、回报周期长，亏损成为行业的代名词，这在一定程度上加重了房企的现金流负担，而在持续亏损状态之下，有的房企将其剥离独立经营以避免影响主业， 因此，在长期盈利点仍在摸索的背景下，主流房企虽看好长租公寓的前景热情参赛，但敢于投入重兵的却寥寥无几。 一名业内人士告诉锌刻度：“一个解决思路是利用集体土地建设长租公寓，企业仅仅获取土地的经营权和使用权，从而无需缴纳巨额的土地出让金；另外一个解决思路是为卖房引流，长租公寓的租金在一定年限内 100% 抵购房款或车位款，从而转嫁经营成本。” 另外一方面，短时间无法成为核心业务。房企投资的长租公寓虽然增长较快，但与主业相比就是小巫见大巫了，那可是一个 17 万亿元的市场，这意味着房企的重心难以在短时间内迁徙，进而就无法获得更多资源的倾向。 “当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦称。 譬如 2020 年上半年，万科长租公寓业务营业收入为 10.5 亿元，而总营业收入约 1463.5 亿元，占比不足 0.72%。
对此，郁亮近日也表态：“未来5~10 年，万科收入的大头来自地产开发，这一点不会改变。” 此外，有多名网友公开表示，泊寓也存在其他问题。 譬如，隔音比较差成为网友的共识，堪称声声入耳，隔壁说话都听得一清二楚，有网友吐槽：“有的年轻人晚上放音乐，躺在床上听到环绕音响，晚上都睡不着”；某些店是没有电梯的，网友抱怨外卖要在楼下去拿，不能送上楼，很不开心；管理员服务响应慢，能不动就不动，能不管就不管，修个东西要数个工作日；公共厨房有人不讲究，锅碗瓢盆满地乱扔…… 房企为何之前跑不过“蛋壳们”？ 事实上，房企的打法与其他选手的区别不仅于此。 重资产与轻资产的不同。 万科旗下的泊寓、龙湖地产旗下的冠寓等青睐重资产模式，土地与物业以自持为主，在此基础上开发利用，因此多采用集中式运营。 而链家旗下的自如、蛋壳等青睐轻资产模式，不自持土地，房源几乎都为外购而来，当然这其中也有细微的差别：以自如为代表的品牌，更为侧重获取整栋、部分区域物业的长期使用权，运营兼具集中式与分散式，而以蛋壳为代表的品牌，几乎不自持物业，以分散式运营为主。 重资产模式投入成本较高，令其租金价格也水涨船高，如此一来覆盖人群相对受限，发展规模远不如轻资产模式来得快，譬如蛋壳手握超 40 万套房源，而万科旗下的泊寓仅有超 13 万房源，双方差距明显。 资产证券化与“租金贷”的不同。 自如、蛋壳等主要通过“租金贷”上杠杆跑马圈地，而房企则主要通过资产证券化融资，所谓资产证券化即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。 通俗易懂地说，资产证券化相当于发行一种特殊的债券，房企借此降低重资产模式的带来资金流压力，从而分散投入的风险。 据克而瑞数据显示，2018 年我国长租公寓资产证券化发行规模为 107.21 亿元，2019 年发行规模为 52.08 亿元，呈现发现规模下降、资金向头部房企集中的趋势。 一名私募人士告诉锌刻度：“资产证券化好比补品，起到强身健体的作用，‘租金贷’好比兴奋剂，短期亢奋长期失落，现在‘租金贷’模式已被证伪，资产证券化或一举成为赛道重要的融资渠道，由于采取重资产模式，房企反而在资产证券化上占据先天优势。” 赚租金差与纯收租金的不同。
自如、蛋壳等主要靠赚取租金差价，而房企则以纯收租金为主，这个不同在营业收入上有明显的体现：2020 年上半年，长租公寓行业第一的自如营业收入为 6200 万元，而万科长租公寓业务的营业收入为 10.5 亿元。 （编辑：保山站长网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |
